不動産取引
業として「不動産を売る・買う」or「不動産を貸す・借りる」際のご相談は弁護士へ

不動産業者(賃貸人)の方、もしくはオフィスや店舗などのテナント(賃借人)の方、双方からのご相談をお受けします。
以下、中小企業でよく見られる「不動産取引」の問題をQ&A形式で解説します。Q部分をクリックすると回答を見ることができます

賃貸人の方

不動産賃借をする際の契約書はネット上にあったひな型を使用していますが大丈夫ですか?(クリックで回答表示)

当社は不動産会社ではありませんが、所有する建物を第三者に賃貸しています。今まで、賃貸契約書はネット上にあったひな型契約書をそのまま流用していますが、何か問題はありませんか?
問題ありませんが、ひな型には最低限のことしか記載されていないので、規定外のことでも決めておきたいことは定めておきましょう。ネット上に公開されている賃貸契約書であれば、基本的に第三者が使用することについて予め承諾していると考えられるので、これを流用することに問題はないでしょう。ただし、ひな型には、最低限のことしか記載されていません。

特に、契約にあたり取り決めておきたいことがあれば、契約書の末尾に「特則」と記載して、規定外のことも定めておく必要があるでしょう。

賃料の不払いがあった場合の対応を相談したい(クリックで回答表示)
当社では過去に数件、賃借人本人が賃料を数か月不払いのまま突然失踪し、連絡が取れなくなってしまうことがありました。
賃借人の保証人を必ず取るようにしていますが、保証人にも連絡が取れたことがなく、賃料も原状回復費用も回収できません。このような場合、どうしたらよいのでしょうか。契約前に確かな賃借人と、確かな保証人を確保しましょう。賃借人が失踪して連絡がとれないような場合、原状回復するにも結構な手間がかかります。具体的には、裁判所に明渡しを求め訴えを提起し、相手方不在のまま裁判に勝訴し、その後、強制執行による原状回復が可能となります。こうした一連の作業には、数ヶ月ないし1年近くかかってしまいますから、賃貸人にとっても大変な損失となってしまいます。
これを避けるには、できるだけ確かな賃借人を選ぶこと、確かな保証人を確保するしかありません。なお、失踪後、時が経過し、再度現れる見込みがないとき、賃貸人が勝手に荷物を片付けて、処分してしまうケースもありますが、賃借人が突然現れてトラブルになる可能性があります。このようなトラブルを避けるには、荷物は片付けてもその前に現場の状況を保全し、どのようなものがあったか確認する作業が必要となります。詳しい手順は、弁護士にお問い合わせください。
テナント飲食店の煙やにおいに近隣からクレームが。どう対応したらよいですか?(クリックで回答表示)
駅前物件のテナントが焼き鳥店を営んでいます。
人気店であるのは良いのですが、この焼き鳥店の煙や臭いを何とかしてほしいと、同一物件のマンション住人や近隣住人の方からたびたびクレームが入ります。当社はどうしたらよいのでしょうか?第三者からのクレームに対し、賃貸人として対応しなければならないのは当然です。
しかし、テナントに対し、どのような申入れができるかは、賃貸契約書に関わってくることになります。焼き鳥店を営業することを前提に貸しているのであれば、通常は、煙や臭いが出るのはある程度予想することができ、テナントに対してクレームを申し入れることは難しいでしょう。くれぐれも賃貸契約を締結するときは、当該借主のことだけでなく、営業する店舗の特質や建物の状況を考慮した上で貸すしかありませんのでご注意ください。

テナント(賃借人)の方

過去の賃料の不払いを清算したにもかかわらず、立ち退きを迫られた。(クリックで回答表示)
当社は業績不振の期間が長く、1年ほど前までテナント家賃を4ヶ月分滞納していましたが、先ごろ滞納分を完済し、今は通常通り家賃を毎月支払っています。
しかし、先般突然立ち退きを迫られました。
理由は、過去に家賃の滞納があったからだと不動産会社は言い張ります。当社はどうしたらよいのでしょうか?今になって立ち退きを求めるのは筋が通りません。通常4ヶ月程度の賃料の滞納があれば、賃貸借契約は解除されても仕方ないでしょう。しかし、当時、解除の通知が大家から出されておらず、その後は、通常通りの家賃を支払っていたのであれば、滞納の事実は、すでに「大目に見る」ことになっていたはずです。それを今になって立ち退きを求めるというのは筋が通りません。この場合には、契約は継続していますので、これから先も家賃さえ払えば、借り続けることができることになります。
賃借物件にたびたび不具合が起きる。不動産会社とどう交渉すべきか。(クリックで回答表示)
当社は洋品店を営んでいます。
現在の賃借物件は5年ほど借りていますが、水漏れや壁のひび割れなどたびたび不具合が起き、販売している商品をダメにしたこともありました。
そこで、家賃を減額してほしいと不動産会社に何度も交渉してきましたが、梨のつぶてでした。
できたらオーナー負担で他のテナントに移転したいくらいです。当社はどうしたらよいのでしょうか?賃料減額はもちろん、契約解除や場合によっては他のテナントへの移転料も請求できるでしょう。

経営する洋品店の事業に支障が出るような不具合が起きたのであれば、当然、賃料減額あるいは契約解除ということになるでしょう。

その際には、損害を賠償してもらい、また場合によっては、他のテナントへの移転料も請求できるでしょう。

もっとも、不具合の原因が適正な工事やメンテナンスで防げるのであれば、直ちにテナントの移転料を請求することはできず、実際に業務ができなかった期間の家賃の減額だけが認められるでしょう。

相手方がこうした要求に応えてくれないときは、裁判所で家賃の減額に関する調停(話し合いにより合意に至る手続き)を申し立てる等の方法もあります。

借りる予定のオフィスビルが銀行の差押え物件だった。(クリックで回答表示)
従来のオフィスが手狭になったため、あるオフィスビルの1フロアを借りようと契約手続きを進めています。
しかし、当該物件について登記簿を取得したところ、競売申し立てに基づく、銀行の差押え物件であることが判明しました。
家賃も手ごろで気に入った物件なのですが、契約後、困ったことにならないかが心配です。
銀行の差し押さえ物件の賃借はできるだけ慎重に考えましょう。

物件に不動産の差押えがある以上、いずれは所有者が変更となります。

こうした場合、オフィスビルのような賃貸を目的とした物件であれば、新たな所有者との間で新たな賃貸契約が締結され、敷金も新たな所有者に移転するというのが実務の流れです。

もっとも、新たな所有者が今までどおりの家賃に満足しない場合、増額を請求してくることもあるでしょう。
そうした場合には、交渉あるいは法的な紛争となる場合もあります。

また、現実的には、競売手続きが行なわれると、従前の大家はきちんと物件を管理してくれなくなることが多いため、建物の掃除が行き届かない、各種サービスがなくなるといった不都合も起こります。

従って、こうした物件を賃借するのは、できるだけ慎重に考えた方がよいでしょう。